第3回マンション売却成功の 秘訣!「どの契約が良いの?」

みなさんこんにちは!前回まではマンション売却に向けての準備をご説明させていただきました。今回からはいよいよ売却に向けての不動産との契約についてです。

皆さんがマンションを売却をするためには、仲介してもらえる不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。その「媒介契約」も様々で、どのような契約を結べば良いのか?と悩まれてる方も多いと思いますので、ご説明させていただきます!

「専属専任媒介契約」

一つ目はこちらで、1社の不動産会社と契約を結ぶものになります。ほかの不動産会社と契約を結ぶことはできず、売主さんの知り合いに売却する場合にも仲介手数料が発生します。そのかわりに、1週間に1回という細かい頻度で売却活動の報告義務があります。

「専任媒介契約」

二つ目はこちらで、先ほどの「専属専任媒介契約」と同様1社の不動産会社としか契約を結ぶことはできませんが、知人に売却するなどのような、自己発見の取引の場合には仲介会社を通さずに売却することが可能になり、その場合は仲介手数料は必要ありません。こちらも「専属専任媒介契約」よりは大まかになりますが、2週間に1回の売却活動の報告義務があります。

上記二つの契約に関しては、不動産会社が売主さんの専属のエージェントになってくれるので、窓口が1つで絞られ、すべて任せておくことができ、不動産会社も専属で契約してもらってるため、親身に売却活動をしてくれるというメリットがあります。デメリットとしては、宣伝活動が1社に絞られているため、広告量が減ってしまうことにもなりますが、信頼できる不動産会社であれば専属での契約がおすすめです!

「一般媒介契約」

こちらは上記二つとは違い、複数の不動産会社に同時に依頼することができる契約になります。その代わりに売主さんへの売却活動の報告義務はありません。

複数の会社に依頼できる分、広告量が多くなり、メリットが多く感じますが、複数の不動産会社に依頼するため、窓口がたくさんになり内覧などの調節が大変だったり、売却活動の報告義務がないため、どのような進捗かわかりにくくなります。また、複数の不動産会社に依頼しているため、1社1社のモチベーションが低くなることがあり、売却までの時間が長くかかることもあります。

ですが広告量が多くなることは間違いないので、売却まで時間がかかっても大丈夫!という方はこちらでもよいかもしれせん。

以上、不動産会社との売却の契約は上記3種類があります。それぞれメリット、デメリットもお話しさせていただいたので、ぜひ参考にしてみてください!



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第2回マンション売却成功の 秘訣!「査定額の決め方は?」

みなさんこんにちは!こんかいは一体査定額に影響する条件は何なのか?お教えいたします。たとえばマンションだと眺望や、方角、もちろん広さ、駅からの距離や、築年数、マンションのグレードなどが影響することはご存知だと思います。不動産会社はこのような項目を点数化して査定することが多いですが、このような点数化した査定と、もう一つ重視していることがあります。

「査定額は買い手の目線で!」

それが今、市場で同じような競合になる売り出し物件がどのぐらいあるかということです。先ほどのような点数化した正当な価格で売り出したとしても、同じようなレベルの物件が安く売りだされていた場合は、高く見えてしまいます。

逆にほかに同じような物件がない場合、多少高めの値段設定をしても、買い手側は高値だと思わないでしょう。つまり点数化した理論的な価格も大切ですが、他の物件との比較を考えた際に、買い手側からの印象のほうが、より重要になります。

そして物件の価値だけをみた査定額も、担当者によって査定額は違ってきます。上記で述べたような項目を細かく分類して、点数化する会社もありますし、中には担当者の主観だけで価格を出す会社もあります。

一見点数化したほうが、的確な査定額のようにも思えますが、いずれにせよ担当者の主観が入るため、担当者によって査定額が上下するものです。

つまりある程度上下してしまう査定額よりも、実際今買い手がどのような価格でどのような物件を求めているのかが重要になるので、査定額を参考にし、そのエリアの状況を細かくリサーチすることがとても大切になってくると思います。過去の売却事例などを調べてもらうのも良いかと思います。

ここまで査定額のお話をさせていただきましたが、次はいよいよ実際に売却に向けて不動産屋と契約をする際、契約の方法にもいくつかありますので、そちらをご説明させていただきます。お楽しみに!



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第1回マンション売却成功の 秘訣!「査定額って本当?」

みなさんこんにちは!今お持ちのマンションを売却したい時「初めてマンションを売るので、どうすればいいの?」「何をすればいいかわからない」という方がほとんどだと思います。

最近ではネットで査定額を出せるような不動産サイトもたくさんあり、手軽に売却相場を知ることもできます。しかしそのような査定額で「思ったより安かった」「こんなに高く売れるなら売っちゃおう」といって一喜一憂していませんか?

あくまでも査定額は、目安価格なので「査定額=売れる価格」ではありません。やはり売り手と買い手のタイミングがあって、はじめて売却できるので、査定額より高く売れる可能性も、安くなる可能性も十分にあります。

なので、いざマンションを売ろうとするとき査定額を高く出してくれた不動産を選ぶよりも、不動産査定の根拠と不動産会社各社の販売の手法や担当者の考え方がとても大切になってくると思います。

ただあくまで目安であってもおおよその金額を知ることができるので、査定も重要になります。査定方法も様々で、建物の建設と耐用年数で価格を査定するものや、収益用物件などで利用される利回りにより査定する方法、もう一つ、類似する物件の取引の事例から価格を出す方法である「取引事例比較法」があります。一般の方が取引するマンションではこの「取引事例比較法」がポピュラーで、この方法で査定を行う場合、次の2種類があります。

「机上査定」

「机上査定」とは実際不動産会社が部屋を見ずに、おおまかな査定価格を出す方法になります。なのですぐにマンションの売却を検討しているわけではない場合は、査定書などで査定価格の根拠も知ることができるので、この方法で良いかと思います 。

「 訪問査定 」

「訪問査定」は言葉の通り、実際に不動産会社がご自身の部屋に訪問して、室内の状況を確認したうえで査定価格を出すので、細かい査定が可能です。やはり、部屋の向きや、状態、眺望などによって価格が上下することは頻繁にあります。特に部屋の状態は不動産会社も内見しないとわからない部分ではあるので、机上査定で出した金額と価格差ができてしまうこともあります。なので実際1年以内に売却する予定の方は、訪問査定で価格を正確に判断してもらうことをおすすめします!

訪問査定をしてもらうと「しつこく営業されそう」「絶対売らなければならない」などと思い敬遠する方もいらっしゃると思いますが、適切な価格を査定するには必要な工程ではあるので、売却予定の1年前頃から訪問査定による査定額を出してもらうのがベストだと思います!

次回、実際査定額を定額に影響するものは何かを詳しくご説明していきますのでおたのしみに!

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ダイヤコーポレーション様の改装工事を行いました!

先日ダイヤコーポレーション様の

コインランドリーの改装工事を行いました!

白を基調としたシンプルなデザインでおしゃれですね(・ω・)ノ

カウンターテーブルも用意してあるので

くつろぎながら洗濯を待つこともできます☺

 

このような店舗の改装工事も行っているので

是非お気軽にご連絡ください!

おまちしております(*^-^*)

株式会社ハウスデザインズプラス
〒553-0006 大阪市福島区吉野2-13-8
TEL: 06-6449-6300 FAX: 06-6449-6301
Email: info@hds-plus-1.com

フリースペース始めました!!(・ω・)ノ

こんにちは!

この度当店の1階をフリースペースとして

お貸しすることになりました!

カルチャー教室やギャラリーなど用途問わず使用していただけるので

ご検討いただける方は、ぜひ一度ご相談ください(^^)/

 

利用可能日 水曜日以外

利用時間  10:00~18:00

利用金額  無料

 

お問い合わせは店頭または、tel 06-6499-6300まで!